一個沒有車位、車庫或地下室的住宅小區照樣能夠正常運轉，而且目前開發商修建的車位、車庫和地下室之建造成本并不分攤到房屋售價中，因此它們不屬于配套設施。

　　住宅小區車bob.com位、車庫和地下室的產權歸屬，應綜合三個標準來確定：符合規劃；對占用的土地有建設用地使用權；建造費用是否分攤到住宅售價中。

　　住宅小區車位、車庫及地下室的歸屬，是一個具有普遍意義的法律問題，也是近年來社會關注的話題。厘清住宅小區內車位、車庫及地下室之法律地位，確定其物權歸屬和流轉規則，對司法實踐及房地產行業，均具有指導意義。

　　規制車位、車庫和地下室的法律主要是物權法，車位、車庫和地下室的法律定位應該是物。

　?。ㄒ唬┸囄?。車位分為地上車位和地下車位，二者的法律地位貌似相同，實則有很大差異，這種差異主要來自公法對私法的干涉。

　　地上車位，是占用一定面積的土地、用劃線或其他區分標志隔離開來的特定區域。它具有構造上的獨立性，也具有使用上的獨立性。在我國，車位不能登記，其交易通過“買賣合同+交付”來完成。依照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條的規定，建筑物區分所有權中專有部分的認定標準是：構造上的獨立性+使用上的獨立性+可登記性。前兩者屬于事實屬性，可登記性屬于法律屬性。事實屬性是客觀的，不以人的意志為轉移；可登記性屬于法律屬性，是人為制造的屬性，是可以改變的。問題是，地上車位屬于專有部分嗎？這個問題并不是一句話就能說清楚的。

　　眾所周知，建筑物區分所有權區分的對象是建筑物，而非地上車位占用的土地：在同一個住宅小區內，一個購買小區房屋的人和一個僅僅購買小區地上車位的人（地上車位可以對外出售、出租），其權利是不一樣的。前者對房屋所屬的建筑物的外墻、屋頂、樓梯、電梯等共有部分有共有權，后者則不享有這些權利。小區范圍內的建設用地，歸全體購房者按份共有，地上車位的購置者原則上則不屬于按份共有人。

　　購置地上車位的人當然有權基于停放車輛之目的使用小區內的道路，那么其使用小區道路的法律依據何在？地役權的設定唯一路徑是地役權合同，但是很難認定地上車位的購買者與開發商或小區業主之間有這樣的合同，這樣的解釋顯然行不通。同理，借用、租賃關系的求證也因為根本不存在這樣的意思表示而無法證成。剩余的路徑就剩下相鄰關系了，即將地上車位視為一款獨立存在的土地或建筑物，在其上可建立獨立的不動產所有權，并在相鄰關系的制度規范中求解，是可行的方案：基于相鄰關系的規則，地上車位的所有人可以使用小區內的土地，其使用方式主要是在小區道路上通行。

　　如此，地上車位的法律定位就是不動產，因其上面建立的物權是所有權，其不動產的身份最后定性就只能是建筑物或構筑物。理由很明顯：如果將其定位為土地，就與我國實行土地公有制的根本制度發生沖突，在我國大陸，不允許在土地之上建立私人所有權。

　　1.對地下防空工程的地面部分區隔而產生的特定區域。它們在構造上、使用上均具有獨立性，與地上車位一樣，不能辦理登記。其在物權法中的定位，受到公法的嚴重影響。依照人民防空法的規定，防空工程分為地下防護建筑和結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室。人民防空法第21條將地下防空建筑分為三種類型：一是人民防空指揮工程、公用的人員掩蔽工程和疏散干道工程，由防空主管部門負責組織修建；二是醫療救護、物資儲備等專用工程，由其他有關部門負責組織修建；三是本單位的人員與物資掩蔽工程，由本單位負責修建。防空工程發揮作用的主要時間是戰時，那么在非戰爭期間，這些防空工程如何對待呢？人民防空法第20條規定，“應當在保證戰時使用效能的前提下，有利于平時的經濟建設、群眾的生產生活和工程的開發利用”。正是在這種理念指導下，才出現了開發商大規模銷售、出租、出借地下車位的現象，這一現象并沒有給地下車位的法律地位的認定提供支撐。

　　筆者認為，住宅小區內的地下防空工程必須解釋為本單位修建掩蔽工程，其戰時功能是掩蔽本單位的人員和物資，因為只有這樣才可以解釋建造這些地下工程的出資為什么來源于開發商，而非人防主管部門或者享有公權力的其他部門。人民防空法中的“本單位”應作擴張解釋，即包括住宅小區的開發商。開發商有權轉讓、出租、出借地下車位這一事實說明其修建的地下防空設施不屬于公有物，應納入私有物范疇。從外觀上看，地下防空工程具有構造上、使用上的獨立性，將地下防空工程視為一個物更為合理，這個物屬于構筑物或建筑物。如此，地下車位甚至地下車庫就屬于建筑物或構筑物區分而產生的專有部分。

　　2.建設單位（包括房地產開發商）經有關部門審批，在防空工程之外開發建設的地下車位、車庫。這些車位、車庫，原則上應認為屬于建筑物的專有部分（在地下單獨建造一個車庫、車位的情形極為少見），其所有人并無小區內的建設土地使用權。物權法第136條規定的地下建設用地使用權為這種車位、車庫的建設提供了廣闊的前景。

　?。ǘ┸噹?。地上車庫的樣態分兩種：一種是作為獨立的建筑物存在，在其上可以建立單獨所有權。另一種是建筑物區分所有權方式存在的地上車庫，它可以設立在建筑物地表一層，也可以是地上成排修建的車庫群。從物權角度看，這類車庫是專有部分所有權和建設用地使用權共有權的結合?？梢?，地上車庫既可能是獨立的作為建筑物或構筑物存在的不動產，也可能是區分建筑物或構筑物的專有部分。

　?。ㄈ┑叵率?。地下室也屬于深受公法影響的建筑物。人民防空法第22條規定：城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室。就城市住宅小區而言，地下室由開發商投資建造，在出售房屋時一并將其出售給業主。它們一般存在于地基與住宅樓的一層之間，屬于地下基礎部分，因而不可能認定為獨立的建筑物，只能作為建筑物的專有部分存在。

　　那么，車位、車庫、地下室是住宅小區的配套設施嗎？所謂配套設施，是指在功能上輔助于建筑物而存在的設施。沒有這些設施，住宅小區就無法正常運轉。這些設施在安裝前大多屬于動產，安裝后，或經附合成為建筑物之組成部分，如電梯；或埋藏于地下，為小區業主提供天然氣、水等能源，如供暖、供水管道等。然而，車庫、車位、地下室不屬于這種設施，因為一個沒有車位、車庫或地下室的住宅小區，照樣bob.com能夠正常運轉，此其一。配套設施的成本分攤到房屋售價之中，由所有業主分攤，也因此為全體業主共有，而目前開發商修建的車位、車庫和地下室之建造成本并不分攤到房屋售價中，這也是它們不屬于配套設施的重要原因。

　　物權的客體為物，作為物權客體的物，必須符合三個標準：獨立性、可支配性和人身之外。不過，對某些符合上述三個標準的物，法律也可以基于公用利益的需要，將其排除在物權的客體之外，如毒品、淫穢物品等。地上車位、地上獨立存在的車庫，屬于不動產中的建筑物或構筑物，符合這三個標準，承載物權又不違反公共利益，從應然的角度講，可以建立所有權。如德國住宅所有權法第3條第2款明確規定，以持久性界線標明范圍的停車場，可以設定特別所有權。舉輕以明重，地上車庫所有權的設立也就順理成章。我國法律法規沒有禁止對地上車位、地上車庫設立所有權，但現實中，大多數城市登記機關均拒絕為地上車位、地上車庫辦理所有權登記。作為不動產的地上車位、車庫，其交易規則卻是“買賣合同+交付”，購買人因無從登記，只能作為一個有權占有人，保有其對地上車位、車庫的占有用益。

　　作為人防工程組成部分的地下車位、地下車庫、地下室，在客體上，屬于建筑物區分所有權中的專有部分。筆者認為，人防工程只不過是在特定情形下，其用途受公法管制的不動產，其特定條件是“戰時”。在戰爭遙不可及的情形下，基于“出資決定產權”的原理，認可地下車位、車庫和地下室，屬于建筑物的專有部分，可以建立所有權，是合理的立法選擇。

　?。ㄒ唬┓弦巹?。在我國，不符合城市規劃或建筑規劃的建筑物，為違章建筑，不能取得所有權。住宅小區內的車位、車庫和地下室符合城市規劃和建筑規劃，是建立所有權的前提。

　?。ǘφ加玫耐恋赜薪ㄔO用地使用權。開發商對地上車位、車庫的所有權建立的基礎是：車位、車庫占用范圍內的建設用地使用權歸開發商享有。住宅小區一經出售，開發商或物業公司再設立地上車位、建造車庫的行為，均屬于侵犯業主共有權的行為。業主不同意設立車位、車庫的，可行使排除妨害請求權，請求其恢復原狀，拆除車庫或車位的標界物。業主同意的，地上車位、車庫的所有權歸業主，已收取的租金，應根據不當得利返還法則返還給業主。根據物權法第74條的規定，占用業主共有的道路的車位屬于業主共有，就是立法對這一規則的闡釋。

　　地下車位、車庫和地下室則根本不會使用地表土地，但它們又確實在小區范圍之內，如何認定其占用范圍內土地的權利呢？人防工程的建造和小區住宅樓的建造往往連接為一體，人防工程雖然在地下，但筆者認為仍屬于地表使用權的范圍。這種解釋也與開發商取得土地只辦理地表建設用地使用權的現象相符。

　?。ㄈ┙ㄔ熨M用是否分攤到住宅售價中，是確定車位、車庫和地下室是否歸開發商所有的重要標準。地下車位、地下室、地下車庫的出售價款主要部分是建造費，土地的利用有時是無償的，無費用可公攤。地上車位、車庫則不盡然，其占有范圍內的土地出讓金原則上不能分攤到住宅小區的其他業主身上。如果分攤了，則地上車位、車庫占用的土地bob.com使用權就歸業主共有，開發商就無權處置車位、車庫了。這一點，與小區一層房屋附贈綠地或小院是一個道理。如果沒有分攤，則地上車位、車庫屬于開發商，自然可以出售、出租或出借。